La gestione di grandi patrimoni immobiliari deve viaggiare alla stessa velocità della tecnologia e della normativa europea. Ne parliamo con Roberta Albini di Generali Real Estate
Gestire immobili è un lavoro ricco di complessità. Ogni elemento che contribuisca a rendere più snello e preciso questo compito risolve contemporaneamente una serie di questioni logistiche e contribuisce alla serenità del rapporto tra Proprietà e Tenant. Ne parliamo con Roberta Albini, Head of Sustainable Investing Management Southern Europe Region di Generali Real Estate, azienda che si è impegnata a sviluppare una strategia di decarbonizzazione del portafoglio immobiliare entro il 2050. L’elemento chiave per arrivare alla definizione di un tale obiettivo è la disponibilità dei dati di consumo energetico e di emissioni di CO2.
Data Analytics
Quali soluzioni avete individuato per rendere il processo più efficiente?
“A partire dal 2019, per misurare con precisione i livelli iniziali e il raggiungimento degli obiettivi di decarbonizzazione, GRE ha avviato un progetto di Data Analytics: i dati di consumo degli edifici esistenti vengono raccolti e centralizzati su una piattaforma digitale, che calcola automaticamente le emissioni di CO2 e ne monitora l’andamento. Le clausole verdi, riguardanti la condivisione dei dati di consumo e l’utilizzo di energia verde, sono state inserite da GRE nei contratti di locazione commerciale da alcuni anni. A partire dal 2022 abbiamo sviluppato un piano che ci permette di identificare le azioni di miglioramento per allineare gli Asset ai diversi target fissati nell’ambito del framework ESG verso il 2050. Oltre a identificare e quantificare i maggiori interventi di ristrutturazione, abbiamo voluto testare soluzioni “quick win” che portassero significativi benefici in termini di efficienza energetica con investimenti contenuti.
In particolare, abbiamo condotto diversi progetti pilota per testare nuove tecnologie di automazione ed energy management su edifici ad uso terziario di non recente costruzione. Si tratta di edifici pluritenant di superficie variabile tra i 10.000 e i 30.000 mq, non sempre dotati di BMS e con impiantistica non recente. Il punto di partenza è stato quello di definire i parametri utili da raccogliere e monitorare ai fini dell’efficientamento energetico di ciascun Asset in funzione delle dotazioni esistenti”.
Risparmiare fino al 30% di energia
Quali sono i risultati che avete ottenuto grazie all’apporto dell’automazione?
A due anni dall’inizio dei pilota possiamo dire di aver ottenuto risultati significativi in termini di efficientamento energetico, pari al 20-30% di risparmi, utilizzando piattaforme di Energy Management sia collegate a BMS che indipendenti, con sensoristica installata ad hoc. Il funzionamento si è rivelato efficace in quanto supervisionato da Energy Manager in stretta collaborazione con i manutentori che hanno gestito l’automazione tenendo conto delle diverse caratteristiche e necessità peculiari degli edifici e degli inquilini.Si apre dunque una prospettiva di scalabilità di questo modello su vari edifici e di coinvolgimento dei Tenant alla partecipazione a questa iniziativa. L’investimento in questo tipo di tecnologie viene compensato non solo nel breve periodo da significativi risparmi in termini di consumi ma anche nel lungo periodo. Pensiamo ad esempio all’aspetto della manutenzione, resa più semplice dalle evidenze del monitoraggio e dalla possibilità di ottimizzare il funzionamento degli impianti. Uno strumento tecnologicamente avanzato, che preveda anche alert ad esempio, rende più fluido il funzionamento dell’impiantistica di un edificio e facilita la manutenzione predittiva: evidenziare una criticità nascosta ma presente e in via di peggioramento consente di intervenire prima del guasto, riduce il disservizio e i costi dell’intervento.
Tassonomia europea contro il greenwashing
Molti grandi proprietari di immobili stanno operando ristrutturazioni profonde del loro patrimonio, dandosi standard elevati per i BACS. GRE ha uno standard di riferimento per i propri interventi? Che cosa vi spinge a raccogliere questa sfida?
GRE fa riferimento alla Tassonomia dell’Unione Europea, un sistema di classificazione che stabilisce criteri chiari e dettagliati per determinare quali attività economiche possono essere considerate sostenibili dal punto di vista ambientale. È stato creato per aiutare gli investitori, le aziende e i responsabili politici a identificare e sostenere investimenti sostenibili e per evitare il “greenwashing”.
Nell’ambito dell’attività “7.7 Acquisition and ownership of buildings” per edifici non residenziali e con impianti HVAC superiori a 290 kw, le condizioni perché l’edificio sia eligibile sono: una performance energetica (APE) di classe A o almeno top 15% e la gestione dell’edificio attraverso il monitoraggio e la valutazione della performance energetica, ad esempio tramite un “building automation and control system” (BACS) secondo gli articoli 14 e 15 della Direttiva 2010/31/EU.
Come GRE abbiamo deciso di aumentare il perimetro di edifici allineati con la tassonomia in particolare per i nuovi sviluppi o le grosse ristrutturazioni. La normativa italiana già dal 2015 ha introdotto l’obbligo di ottenere almeno la classe B del BACS nelle grosse ristrutturazioni. Analogamente stiamo studiando come adeguare ai requisiti della tassonomia anche gli edifici già dotati di BMS nei quali non sono previste grosse ristrutturazioni. Non è sempre possibile – pensiamo ad esempio agli edifici storici – ma l’idea di poter introdurre strumenti tecnologici innovativi apre interessanti prospettive nel settore.
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