I sistemi BACS svolgono una funzione fondamentale sugli immobili e contribuiscono al loro valore sia in termini patrimoniali, sia in termini di mercato. Nel nostro white paper ne parliamo con Stefano Bellintani, professore associato a tempo pieno presso il Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito del Politecnico di Milano.
In una città metropolitana i sistemi BACS svolgono una funzione fondamentale sui suoi immobili. Infatti, contribuiscono al valore degli edifici sia in termini patrimoniali (in caso di acquisto/vendita), sia in termini di mercato (in caso di affitto). La presenza di sistemi automatizzati di controllo negli edifici garantisce la loro appetibilità, ad esempio da parte delle grandi multinazionali che vogliono investire su un determinato territorio. Questo è particolarmente vero in un momento in cui i principi di investimento danno priorità alle questioni ambientali, sociali e alla governance aziendale (le famose politiche ESG), approfondiamo l’argomento con Stefano Bellintani, professore associato a tempo pieno presso il Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito del Politecnico di Milano.
L’automazione e il valore degli immobili
Professor Bellintani, quanto incide l’automazione sul mercato immobiliare?
In tema di gestione degli immobili si registra sicuramente una ripercussione sul valore, anche se non c’è un parametro assoluto. D’altronde qualunque azienda, dopo dipendenti e affitto, annovera al terzo posto fra le spese quella per l’energia, quindi tutto ciò che rende più economica la sua gestione è un investimento importante. Non ci sono benchmark, quindi, però c’è un tema di valore in sé del software che, nell’immobiliare, rientra tra i valori capex, cioè le immobilizzazioni. Ci sono prezzi molto diversi dei BMS, ma sicuramente sono un valore che accompagna l’assett e che ci si aspetta di trovare quando si cerca un immobile, specialmente se il tema è la riduzione della spesa energetica.
Dai BACS non ci si aspetta però solo un controllo dell’energia.
Soprattutto per quanto riguarda le proprietà che vengono suddivise tra diversi tenant e che devono rispondere a esigenze molto diverse (dallo studio legale al call center, per estremizzare) è necessaria la possibilità di un controllo sia centralizzato, sia parcellizzato, di tutte le funzioni di comfort. Il calcolo del costo per postazione – che un tempo comprendeva in maniera abbastanza standard illuminazione, arredi, pulizie e condizionamento dell’aria – adesso necessita di ulteriori specifiche e deve rispondere a nuove richieste, ad esempio le automazioni che controllano la schermatura dal sole, reti lan super efficienti e wifi dove serve… Oggi bisogna soddisfare un concetto di benessere più ampio rispetto a quello meramente fisiologico e i tenant di fascia alta danno per scontata l’automazione di gestione e controllo degli aspetti di safety e security. Questi sistemi devono esserci – le proprietà ne sono consapevoli – anche se talvolta sono sotto utilizzati. Fino a qualche anno fa si guardava al costo per postazione o per metro quadro, ma se ci sono tenant diversi è importantissimo capire come distribuire i costi con tassi di occupazione differenziati: pensiamo alle proprietà dove le sale riunioni si prenotano e le scrivanie sono condivise.
I BACS fanno la differenza
Quando i BACS hanno cominciato a fare realmente la differenza?
La differenza è cominciata a essere palpabile quando è cambiato il mercato in Italia, con l’inizio del nuovo millennio, nel momento in cui si sono creati i presupposti di un comparto immobiliare non solo organizzato, ma che potesse diventare un’industria. C’è stato un tema di ingegnerizzazione molto puntuale, sono arrivati numerosi soggetti stranieri – società che avevano saturato già altri mercati all’estero, sono entrate in vigore leggi che hanno consentito di impiegare strumenti finanziari innovativi: tutto questo si definisce finanziarizzazione del mercato immobiliare. Sono così nati i primi sviluppi immobiliari con interventi di riqualificazione su edifici esistenti e costruzione di un nuovo molto moderno: dal 2000 si sono cominciati a costruire edifici intelligenti, con una componente di gestione e controllo importante, oggi requisito imprescindibile, ma all’epoca indotto dall’arrivo appunto di tenant che si aspettavano la stessa qualità delle grandi metropoli estere in cui avevano altre sedi. Ha cominciato il mercato di Milano (il riferimento del Real Estate in Italia) ma ha riguardato anche interventi fatti a Roma o in città più defilate come Verona e Torino, dove sorgeva l’esigenza di costruire edifici tecnologicamente nativi in nuovi headquarter di grandi gruppi. Nasceva così un nuovo prodotto edilizio che prevedeva un sistema edificio-impianti che è un tutt’uno con il suo “cervello” di controllo: è accaduto ovunque si sia costruito ex novo ma anche dove si doveva competere con il nuovo per non perdere i tenant, perché le aziende hanno cominciato a esigere edifici ultra performanti.
In un momento storico in cui le risorse acquistano un valore diverso, meno “scontato” si direbbe e forse anche più urgente, quanto è importante misurare il loro utilizzo?
Misurare le risorse è importantissimo, soprattutto nel valore anche generazionale che viene a esse riconosciuto. Pensiamo alla posizione di un edificio: in alcuni momenti lo si vorrebbe lontano dal centro, altre volte in centrissimo per attrarre talenti, che dal posto di lavoro non cercano più solo uno stipendio ma anche un corollario di comfort vicini e uno spazio informale, non solo di lavoro. La necessità di misurare è soprattutto di società internazionali, che hanno questa “deformazione” particolare, ma nasce anche da una popolazione aziendale che cambia molto velocemente i suoi connotati e chiede nuovi spazi rispetto a prima. C’è inoltre la necessità di guardare alla finanza Real Estate in chiave ESG, per cui non c’è più solo il tema dei consumi in chiave ambientale, ma ci sono anche quelli del sociale e della governance. Nel complesso avanzano cogenze per cui occorre dimostrare che gli obiettivi vengono misurati e raggiunti. Anche l’utilizzo dello spazio è un tema importante, insieme a quello del bilanciamento tra lavoro e vita privata, che si accompagna a sua volta al tema del lavoro agile e degli smart office.
Dal Terziario al comparto abitativo
Quello che succede nel mercato Real Estate professionale avrà ripercussioni anche sul mercato abitativo?
I rapporti sono imperscrutabili. In potenza è così ma non concretamente e il prodotto abitativo nuovo è ancora molto simile a prima: non vedo costruire spazi che considerino lo smart working, ad esempio. Rispetto alla posizione delle case il Covid ha portato un cambio di preferenze verso l’esterno della città, scelta che interseca anche il problema dei canoni di locazione molti elevati.Siamo una società terziaria quindi qualcosa accadrà: i temi dei talenti da attrarre e della nuova socialità esposti per il mercato del lavoro avranno ripercussioni anche sulle case. Inoltre, per il solo fatto di avere in tasca un apparecchio che ci abitua a feedback immediati, informazioni chiare e trasparenza, prima o poi esigeremo di avere la stessa chiarezza dall’impiantistica immobiliare: vogliamo riscontri in tempo reali quanta CO2 emettiamo, di quanto spendiamo… La tecnologia incide sui processi mentali e tutto rimanda a un sociale molto influenzato dalle possibilità digitali, quindi gli edifici dovranno erogare un servizio allineato alle aspettative che oggi rappresentano la quotidianità.
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